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上海申得欧有限公司 林宣益
房地产业是建筑涂料市场的晴雨表。
房地产业经过20多年高速发展后，2021年开始回调，二手房成交量急剧下降，房地产开发投资增速下降，房地产企业出现债务违约，房价开始下跌。2022年6-7月，发生烂尾楼和停贷事件。尽管政府迅速采取保交楼的各种措施和随后的一系列救市政策，包括近期的认房不认贷，房地产业困境待解。这些与国际环境日趋严峻等形成共振，致使建筑涂料市场萎缩，建筑涂料行业深受拖累。2023年建筑涂料行业仍面临巨大挑战。
一．建筑涂料市场
建筑涂料市场主要包括新竣工建筑面积和旧房翻新面积的涂装。
1.新竣工建筑面积
新竣工建筑面积中，大部分就是需要涂装建筑涂料的。我国2011-2023年房屋竣工建筑面积如表1所示。
表1 我国2011年-2023年房屋竣工建筑面积
由表1可以看出，2014年竣工建筑面积，不管按固定资产投资统计，还是按建筑业统计，或按房地产统计，都是最高的。另外，2022年按建筑业统计竣工建筑面积是40.5亿平方米，按房地产竣工面积8.6亿平方米。国家统计局没有公布2018-2022年按固定资产投资统计的年竣工建筑面积数据，估计不再发布这个数据了。
新竣工建筑面积中有多少采用建筑涂料涂装呢？
据奥维云网（AVC）监测数据显示，2022年精装修开盘楼盘项目个数2015个，同比下降42.2%；精装套数145.83万套，同比下降49.0%。2022年精装修市场乳胶漆配套项目个数1874个，同比下降45.2%；配套规模为137.12万套，同比下降51.2%。配置率达到94.0%。也就是说，精装修房中94%采用乳胶漆！
2.旧房翻新面积
旧房翻新市场，也称为重涂市场。
国家统计局从1981年至2017年的37年共竣工建筑面积如表2，是按固定资产投资竣工建筑面积。拆除面积是我估算的。这些既有建筑面积还不包括1981年前建的房子，也不包括农村建筑。
表2 1981-2017年37年共竣工建筑面积/亿平方米
建筑类型 |
竣工面积 |
拆除面积 |
既有建筑面积 |
所有房屋 |
732 |
120 |
612 |
其中住宅 |
475 |
88 |
387 |
加上2018-2022年竣工面积，既有建筑面积估计700多亿平方米。
重涂大致可分三类，第一类是二手房重涂，基本与新房涂装相同；第二类是旧改等，第三类翻新重涂，也有称刷新，即住户还住在房子里。
2015-2022年二手房销售情况如表3。
表3 2015-2022年二手房销售情况
时间 |
销售套数/万套 |
销售面积/亿平方米 |
每套面积/平方米 |
2015 |
459 |
4.1 |
89 |
2016 |
506 |
4.9 |
97 |
2017 |
430 |
4.1 |
95 |
2018 |
430 |
4.0 |
93 |
2019 |
426 |
3.9 |
92 |
2020 |
432 |
4.0 |
93 |
2021 |
393 |
3.6 |
92 |
2022 |
290 |
2.3 |
80 |
2023年5月以来，新房及二手房成交面积走低，二手房报价同比变动下行。 2023年6月11日挂牌量指数39.03，近期二手房交易量处于较低水平，如图1。 图1 城市二手房出售挂牌量指数（按周，以2015年1月4日=100） 来源：万得
2018-2022年旧房改造情况如表4。
表4 2018-2022年旧房改造情况
时间 |
改造老旧小区/万个 |
惠及居民/万户 |
旧改面积/亿平方米 |
旧改面积增速/% |
2018 |
106个 |
5.9 |
0.04 |
/ |
2019 |
1.9 |
352 |
2.5 |
5866 |
2020 |
4.03 |
736 |
5.2 |
109 |
2021 |
5.59 |
965 |
6.8 |
31 |
2022 |
5.25 |
876 |
6.1 |
-9.2 |
以70平方米/户计，2022年旧改约6.1亿平方米。旧房改造是开工面积，不是竣工面积。
2022年，全国刷新市场由于疫情影响估计与2021年持平，285万套，以70平方米/套计，其面积为2.0亿平方米。
3.市场规模
如以房地产投资1%估计，2022年建筑涂料销售收入约为1328亿元。2023年1-7月建筑涂料销售收入约为677亿元。
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