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市场规模：分步测算防水空间，估计超过1700亿元/年
1地产端：新建+旧改+修缮，
估计整体规模1500亿元+
防水工程造价占比偏低，未来有望稳步提升。优质的防水系统可延长建筑使用寿命，增加居住体验并大量节省维修补漏成本，但我国防水工程造价占比一直偏低，约为1-2%，一般工程多为1%-1.5%，中高端项目部分可达1.5-2%，与发达国家6-7%的水平仍有较大差距（包含施工）。
防水造价占比低主因隐蔽工程不易发现品控问题。从工程端来看，即使防水设计优质，通常也会被修改以节约工程成本，如使用旧型、低标、非标产品，或者仅进行局部防水以拉低总体成本；从消费端来看，漏水问题具有一定隐蔽性，通常在 1-2 年，甚至更久才会暴露，因此消费端往往不能第一时间发现防水疏漏，从而无法规避可能带来的损失。对标发达国家防水市场发展路径，随着市场加强品质监管、消费者提升防水意识，防水造价占比有望提升。
地产防水需求与地产增量紧密关联。随着“房住不炒”等政策推进，地产端增速预期承压。但伴随“新开—施工—竣工”的传导，预计短期竣工继续回暖。
防水修缮时代已至。我国房屋渗漏率居高不下，若初始防水项目材料不良、施工不精，很容易带来后续较高的修缮成本。建筑修缮内容包括外墙翻新、屋面改造、地下室维修、电梯井抗渗、混凝土结构加固、卫生间翻新、屋面防水防腐等，改造范围广泛。根据《建筑室内渗漏修缮技术规程》，一般局部渗漏宜采用局部修复措施，大面积渗漏、影响房屋正常使用、影响建筑物结构安全与使用寿命时，应采取整体修缮措施。
将防水存量市场拆分为局部补漏修缮与小范围翻新的“小修”市场，及整体修缮的 “大修”市场：对建成期不超过 20 年的建筑而言，对屋面、地下室防水拆除重装的大范围翻修较为少见，因此主要集中在短期修缮；而较为老旧的建筑（超过20年）可能需要重装一定比例或全套屋面防水系统。
预计补漏修缮的“小修”市场可带动百亿市场空间。《房屋建筑工程质量保修办法》规定渗漏期为5年，但据中国建筑防水协会调查，国内 65%的新建房屋投入使用 1-2 年内都会出现不同程度的渗漏，需要进行补漏，而 6-8 年需进行小范围翻新。假设：（1）建筑堵漏周期为5年；（2）屋面、墙体堵漏成本为新建防水成本的 2 倍，地下室为6倍；（3）仅有部分防水面积需修缮，且各部位仅修缮一次。所以测算在修缮渗透率为20%的情况下，2022年防水修缮规模约为320亿元。
旧改催生“大修”需求。2019年全国进入老旧小区改造期，预计2025年前完成71个老旧小区改造，总计40亿平方米，2021年全年计划开工5.39万个小区（来源：住建部）。旧改催生大量屋面防水翻新需求。
2、基建端：估计整体规模200亿元+，稳定持续增长
基建有关的防水场景主要是铁路、城内交轨、地下管廊、机场等。
（1）高铁是铁路防水市场“主力”。为控制沉降、节约耕地及提高技术标准，高铁建造采用以桥梁代路的建造方法，桥梁平均占比高达 70%，远高于传统铁路。例如，根据2010年京沪高铁招标文件，全长1318千米中 80.5%为桥梁，防水工程总额为20亿元。《新时代交通强国铁路先行规划纲要》提出2035年全国目标建成7万公里高铁，平均未来每年新建成高铁2180公里。因此测算近年高铁防水市场在2019年达到峰值约130亿元。
图：中国高铁、快铁、城铁年度通车里程
（2）轨交需求持续增长。2020年全国在建轨道交通达到6797公里，其中，地铁占据83.3%，因此城轨防水主要落点在地铁。假设：【1】国内地铁建造主要使用盾构法，多使用卷材作为防水材料；【2】全国每年新开工30条地铁线路，站间平均间隔 1.5km，地下线路 平均长 25km；【3】防水工程均价为 75 元/m2；【4】地铁防水施工相对于防水材料的溢价为1.5-2倍。因此测算地铁带来每年20亿元市场空间。
（3）地下管廊市场不可忽视。城市地下综合管廊包括人工煤气、天然气、液化石油气、排水、城市集中供热、供水等管道建设，地下属性带来防水刚需。2019年我国地下管廊建设长度为2226公里，根据地下管廊工程参考价及防水材料单耗，估计总量市场规模在50亿元左右。
防水行业竞争格局：一超多强，多优轮换
1、集采&上市驱动，头部增速拉开差距
2017年后防水行业迎来上市潮、并购潮。知名防水企业多见于2000年左右成立，例如雨虹（1998年）、科顺（1996年）、卓宝（2001年）、宏源（1996年）、雨中情（2000年）等。东方雨虹最早登陆资本市场，2008年上市，凯伦、科顺分别在2017、2018年上市，三棵树2019年收购大禹防水、北新建材2019年联合重组蜀羊、禹王、金拇指防水，亚士创能2020年第一条防水卷材生产线试产。
房企集中度提高、头部房企集采比例提升、越来越多房企加入集采，是近几年最大的趋势变化，对上游材料行业产生重大影响。房地产行业集中度更早、更快，2016-2020年间Top10房企市占率从 18.7%提高到34.6%，2020年地产top30、top100集中度分别为44.6%、65.6%。房企“壮大”，对建筑材料的采购提出更高要求——更高效率、更低成本、更好品牌，分散采购无法满足，主因：（1）周期长，招标采购事项过程复杂耗时较长；（2）采购价格较高，分散采购议价优势不明显；（3）品质难保障，缺失统一采购标准导致品质参差不齐；（4）一线品牌可为销售赋能。大型房企更倾向采用成本低、品质稳定的集采模式。
从地产客户首选度看，雨虹、科顺显著领先，北新、三棵树加速发力。每年初发布的中国房地产开企业500强首选供应商名单，会综合考虑防水企业品牌、质量、价格等因素。东方雨虹首选率稳居第一，从2014年开始逐步攀升并稳定在36%的水平；科顺首选率为21%；卓宝自2018年起首选率稳步下降至6%；2019年北新并购后首选率为7%；三棵树2021年首选率为5%；雨中情近年来市场认可度提升较快，首选率从2018年的低于1%，提升到2021年的6%。龙头企业加快公开募资，加快扩产减小运输半径，提高交付能力、提高资金周转能力，在开发客户、获取订单方面优势显著。
“多优”抱团，增强实力。2021年7月，北新、科顺、凯伦签署战略合作协议，共同成立北新科顺凯伦供应链有限公司。龙头抱团共享供应链优势，赋能产业链上下游议价能力。
图：北新、科顺、凯伦供应链合作
2、跨区布局提速，尾部出清加快
“大行业、小公司”，集中度提升空间较大。受集采、疫情、原材料价格影响，行业集中度近两年持续提升。从龙头企业业绩表现来看，2016-2020年我国规模以上建筑防水材料行业营收增速维持在 5-15%区间，利润增速在 10-25%区间。而防水龙头企业营收平均增速在30-45%左右，显著优于行业，利润增速在 2017-2018 年出现低于行业的状态，主因当期原材料价格处于上行通道。
2021年地产需求下行、沥青持续高价，出清预计加快。尤其在2021年增收不增利，行业盈利状况堪忧。2021年防水行业产量增速达到18.0%，规上主营业务收入增速13.2%，两年平均增长12.8%。但利润总额连续8个月负增长，2021年整体下滑 2.04%，两年平均增长7.22%，2021年行业应收账款增长28.6%。
防水企业多从区域出发，迈向全国。东方雨虹生产基地遍布最广，通过35个生产基地覆盖全国；科顺在全国共有10个生产基地，由广东向外辐射，主要基地分布在南方；凯伦6个生产基地中，2个在江苏；三棵树从福建起家，在北方布置较多；雨中情主要在西北、华东布局。随着防水龙头全国扩张加速，中小企业生存空间继续被挤压。
3、小 B+非房，新一轮渠道布局开启
直面地产寒冬，供给端更加谨慎。2021 年“三道红线”为地产扩张按下暂停键，2022年信用收紧、地产供需两端双降，房企持续缩表，上游供应商提高警惕，重新评估应收风险敞口，严选客户、控制发货、重心回款。而回款健康的小B渠道，以及资金相对安全的非房领域，备受企业关注，成为新的必争之地。
新一轮布局开启。本地经销商具备客户资源、资金实力，是专业分销的重要一环。地产三道红线以来，材料企业加速经销商布局，例如科顺股份2020年底拥有1700多家经销商，2018-2019年的规模为近600亿元、超过600亿元、超过1000亿元，2021年目标为重点经销商达到2000家（2021年9月已实现）。凯伦股份2020年底已与500家经销商合作，未来两年计划扩大到1000家。
如前所述，2021年局部补漏修缮与小范围翻新的“小修”市场、及整体修缮的“大修”市 场合计带来防水材料空间660亿元+/年，基建市场200亿元+，合计超过800亿元，规模与传统住宅、商业地产相近，不容小觑。此外，“十四五”期间还有保障房增量。为方便区分，将以上市场统称为“非房”。非房市场大部分订单偏离散，但毛利率与回款质量更高，更重要的是发挥经销商的资源实力，与小B业务相对应。
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