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上海申得欧有限公司 林宣益
房地产业是建筑涂料行业的晴雨表。2021年房地产业回调，如二手房成交量急剧下降，房地产开发投资增速下降，房地产企业债务违约增加，尤其是民营房地产企业。2022年6-7月，发生烂尾楼和停贷事件。这些与原材料价格大涨、新冠疫情继续等形成共振，致使建筑涂料行业深受拖累，企业利润大幅下降，有的甚至亏损。
一．建筑涂料发展背景
建筑涂料是一个小行业，其发展与国民经济的大环境息息相关，尤其是与房地产业。
1.发展背景
与建筑涂料市场高度相关的经济指标是全国房屋竣工建筑面积、房地产投资、M2、GDP和旧房翻新等。
2015年-2021年的建筑涂料大背景数据M2、GDP、房地产投资如表1所示。
表1 2015年-2021年M2、GDP、房地产投资
年份 |
M2/亿元 |
M2增速/% |
GDP/亿元 |
GDP名义增速/% |
房地产投资/亿元 |
房地产投资增速/% |
2015 |
1392278 |
13.3 |
689052 |
7.0 |
95979 |
1.0 |
2016 |
1550067 |
11.3 |
743585 |
8.0 |
102581 |
6.9 |
2017 |
1690235 |
8.2 |
820754 |
10.3 |
109799 |
7.0 |
2018 |
1826744 |
8.0 |
919281 |
12.0 |
120264 |
9.5 |
2019 |
1986489 |
8.7 |
990865 |
7.3 |
132194 |
9.9 |
2020 |
2186796 |
10.1 |
1015986 |
3.0 |
141443 |
7.0 |
2021 |
2382900 |
9.0 |
1143670 |
12.6 |
147602 |
4.4 |
注：1.M0－流通中货币；M1－货币，等于M0+企事业机关团体部队存款+农村存款+信用卡类存款等；M2－货币和准货币，亦称广义货币，等于M1+居民储蓄存款+企业定期存款+外币存款+信托类存款+证券公司客户保证金等。广义货币M2最具代表性。 2. GDP名义增速是不考虑国内生产总值平减指数的增速。 |
||||||
由表1可以看出，2021年12月末，广义货币(M2)余额238.29万亿元，同比增长9%。GDP为1143670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。疫情对我国经济造成较大影响。2020年-2021年，M2增速在2017-2019年基础上提高约2-1个百分点，而GDP增速却下降。2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。但按增速看，除2月外，逐月下降，见下图1。
2.竣工建筑面积
竣工建筑面积中，大部分就是需要涂装的新建筑面积。我国2015-2021年房屋竣工建筑面积如表2所示。
表2 我国2015年-2021年房屋竣工建筑面积
年 份 |
固定资产中竣工房屋建筑面积/万平方米 |
增长/% |
建筑业竣工建筑面积/万平方米 |
增长/% |
建筑业竣工面积占固定资产竣工面积比/% |
2015 |
350973.05 |
-1.2 |
420784.94 |
-0.6 |
119.9 |
2016 |
312119.03 |
-11.1 |
422382.27 |
1.0 |
135.3 |
2017 |
286336.03 |
-8.3 |
419072.29 |
-0.8 |
146.4 |
2018 |
411498.00 |
-1.8 |
|||
2019 |
402335.53 |
-2.2 |
|||
2020 |
384819.75 |
-4.4 |
|||
2021 |
408257.10 |
6.1 |
|||
据国家统计局，固定资产投资中竣工房屋建筑面积是指城镇各种等级注册类型的企业、事业、行政单位及个体户进行的500万元及500万元以上的建设项目和房地产开发而竣工房屋建筑面积。建筑业竣工面积是指具有建筑业资质的企业竣工的房屋面积。这是二个不同的统计口径。 |
|||||
由表2可以看出，2017年年竣工建筑面积按固定资产投资统计是28.6亿平方米，按建筑业统计是41.9亿平方米，两个统计口径的统计数据之间差距甚大，但都是一个大数据。另外，2014年是我国竣工建筑面积最多的一年，2015年出现下降。2021年按建筑业统计竣工建筑面积是40.8亿平方米。国家统计局没有公布2018-2021年按固定资产投资统计的年竣工建筑面积数据，估计不再发布这个数据了。如以房地产开发企业房屋竣工面积3倍估计，2018、2019、2020和2021年按固定资产投资竣工建筑面积分别为28.3亿、28.8亿、27.4亿和30.4亿平方米。
2011-2021年，房地产开发企业房屋竣工面积、全国商品房销售面积和全国商品房销售金额如表3。
表3 2011-2021年房地产开发企业房屋竣工面积、全国商品房销售面积和全国商品房销售金额
年份 |
房地产开发企业竣工面积/万平方米 |
房地产开发企业竣工面积占固定资产投资竣工面积之比 |
商品房销售面积/万平方米 |
商品房销售金额/亿元 |
2011 |
92620 |
0.2815 |
109367 |
58589 |
2012 |
99425 |
0.2963 |
111304 |
64456 |
2013 |
101435 |
0.2899 |
130551 |
81428 |
2014 |
107459 |
0.3026 |
120649 |
76292 |
2015 |
100039 |
0.2850 |
128495 |
87281 |
2016 |
106128 |
0.3400 |
157349 |
117627 |
2017 |
101486 |
0.3544 |
169408 |
133701 |
2018 |
94421 |
171654 |
149973 |
|
2019 |
95942 |
171558 |
159725 |
|
2020 |
91218 |
176086 |
173613 |
|
2021 |
101412 |
179433 |
181930 |
由表3可以看出，房地产开发企业房屋竣工面积约为固定资产中竣工房屋建筑面积的28%-35%，且占比基本逐年提高。2021年房地产开发企业房屋竣工面积、商品房销售面积和销售额都增加。
3.旧房翻新面积
旧房翻新市场，也称为重涂市场，是一个发展的市场，也是建筑涂料发展的新动力。
国家统计局从1981年至2017年的37年共竣工建筑面积如表4。拆除面积是我估算的。这些既有建筑面积还不包括1981年前建的房子，也不包括农村建筑。
表4 1981-2017年37年共竣工建筑面积/亿平方米
建筑类型 |
竣工面积 |
拆除面积 |
既有建筑面积 |
所有房屋 |
732 |
120 |
612 |
其中住宅 |
475 |
88 |
387 |
加上2018-2021年竣工面积，既有建筑面积估计约700亿平方米。
重涂大致可分三类，第一类是二手房重涂，基本与新房涂装相同；第二类是旧改等，第三类翻新重涂，也有称刷新，即住户还住在房子里。翻新重涂时间要求比较紧，用户感受和体验很重要。
对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了房地产市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占市场成交量的80%以上，二线城市也大部分超过50%。根据贝壳研究院2022年房地产市场展望，2017年-2021年全国新房和二手销售情况如表5。
表5 2017年-2021年全国新房和二手房销售情况
2021年受密集房地产调控等影响，二手房成交量在急速下降，深圳甚至断崖式的下降，10月仅1605套，全国重点城市二手房成交量如表6。
表6 2021年全国重点城市二手房成交量（套）
城市 |
上海 |
北京 |
广州 |
杭州 |
南京 |
深圳 |
1月 |
44564 |
17432 |
15724 |
11726 |
11392 |
7008 |
2月 |
19047 |
4513 |
10132 |
4925 |
7978 |
4166 |
3月 |
39407 |
22172 |
15013 |
11534 |
11574 |
6789 |
4月 |
24037 |
19910 |
16025 |
10029 |
15295 |
4877 |
5月 |
25430 |
18838 |
10524 |
9013 |
11589 |
3027 |
6月 |
27885 |
18849 |
7794 |
8117 |
11591 |
2575 |
7月 |
23825 |
17855 |
8894 |
6314 |
9101 |
2557 |
8月 |
18031 |
15942 |
8535 |
5602 |
7200 |
2043 |
9月 |
11800 |
12575 |
6198 |
3648 |
8944 |
1765 |
10月 |
12985 |
9340 |
5253 |
2500 |
5828 |
1605 |
11月 |
14463 |
11851 |
6044 |
3406 |
7502 |
2211 |
12月 |
18000 |
15442 |
6949 |
3293 |
7291 |
2076 |
合计 |
279474 |
184719 |
117085 |
80107 |
115285 |
40699 |
2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。经汇总各地统计、上报情况，住房和城乡建设部近日发布2021年全国城镇老旧小区改造情况（截至2021年12月末），2021年全国实际新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户，分省数据如表7。
表7
以70平方米/户计，2021年旧改约6.8亿平方米。旧房改造是开工面积，不是竣工面积。
2021年，全国刷新市场由于疫情影响估计与2020年持平，285万套，以70平方米/套计，其面积为2.0亿平方米。
2021年，新建和筹集保障性租赁住房94万套，新开工公租房88万套，各类棚户区改造开工165万套。其面积都以70平方米/套计。
2021年各类住宅汇总和占比如表8。
表8 2021年各类住宅汇总和占比
住宅 |
新建商品住宅 |
二手房 |
旧改房 |
刷新 |
保障租赁房 |
公租房 |
棚改房 |
合计 |
万套 |
1483 |
393 |
965 |
285 |
94 |
88 |
165 |
3473 |
面积/亿平方米 |
15.7 |
3.6 |
6.8 |
2.0 |
0.66 |
0.62 |
1.16 |
30.54 |
占比/% |
51.41 |
11.79 |
22.26 |
6.55 |
2.16 |
2.03 |
3.80 |
100 |
当然这些面积不是都涂装建筑涂料的，但建筑涂料是主要的装饰材料。
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