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慧正资讯：日前，住建部印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）。总结地方加快城镇老旧小区改造项目审批、存量资源整合利用和改造资金政府与居民、社会力量合理共担3个方面的探索实践，形成《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）》并印发。
近年来，各地按照党中央、国务院有关决策部署，大力推进城镇老旧小区改造工作，取得显著成效，尤其是《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发以来，各地积极贯彻落实文件精神，围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理“九个机制”深化探索，形成了一批可复制可推广的政策机制。
《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）》
序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
一 |
加快改造 项目审批 |
（一）联合审查改造方案 |
1．住房和城乡建设部门或者县（市、区）政府确定的牵头部门，组织发展改革、财政、自然资源和规划、人民防空、行政审批服务、城市管理等部门，街道办事处（乡镇政府）、居民委员会、居民代表，以及电力、供水、燃气、通信、广播电视等专业经营单位对改造方案进行联合审查。 2．对项目可行性、市政设施和建筑效果、消防、建筑节能、日照间距、建筑间距、建筑密度、容积率等技术指标一次性提出审查意见。 3．审批部门根据审查通过的改造方案和联合审查意见，一次性告知所需办理的审批事项和申请材料，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查。 4．联合审查意见中，还可以明确优化简化审批程序、材料的具体要求，作为改造项目审批及事中事后监管的依据。 |
山东省、 浙江省 |
（二）简化立项用地规划许可审批 |
1．对纳入年度计划的城镇老旧小区改造项目，可依据联合审查通过的改造方案，将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算合并进行审批。 2．不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。 |
浙江省、 甘肃省 |
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序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
一 |
加快改造 项目审批 |
（三）精简工程建设许可和施工许可 |
1．不增加建筑面积（含加装电梯等）、不改变建筑结构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证。不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目可不办理施工许可证。 2．涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的项目，合并办理建设工程规划许可和施工许可。 3．建筑主体和承重结构不发生重大改变的城镇老旧小区改造项目，免予施工图审查，全部施工图上传至施工图联审系统，即可作为办理建筑工程施工许可证所需的施工图纸。 4．施工许可和工程质量安全监督手续合并办理，不再出具《工程质量监督登记证书》《建筑工程施工安全报监书》。 5．老旧小区改造项目（含加装电梯等）无需办理环境影响评价手续。 |
山东省、 浙江省、 甘肃省、 湖南省 |
（四）实行联合竣工验收 |
1．由城镇老旧小区改造项目实施主体组织参建单位、相关部门、居民代表等开展联合竣工验收。 2．无需办理建设工程规划许可证的改造项目，无需办理竣工规划核实。 3．简化竣工验收备案材料，建设单位只需提交竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、联合验收意见即可办理竣工验收备案，消防验收备案文件通过信息系统共享。城建档案管理机构可按改造项目实际形成的文件归档。 |
山东省、 浙江省 |
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序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
二 |
存量资源 整合利用 |
（一）制定支持整合利用政策 |
1．整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道（城关镇）、社区统筹。 2．整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。结合实际情况，灵活划定用地边界、简化控制性详细规划调整程序，在保障公共利益和安全的前提下，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。城镇老旧小区改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，采用划拨或出让方式取得，改造方案经市政府批准后，依据方案完善相关土地手续：符合划拨条件的，按划拨方式供地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让。对在小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范标准的前提下，放宽建筑密度、容积率等技术指标。 3．对企事业单位闲置低效划拨用地，按程序调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施。对面积小于3亩、无法单体规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块，可以协议方式出让。 4．允许将老旧小区存量资产依法授权给项目实施主体开展经营性活动，提供多种多样的社区便民服务，引导扶持项目实施主体发展成为老旧小区运营、管理主体。 |
辽宁省、 福建省、 江苏省南京市、 山东省济宁市 |
序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
二 |
存量资源 整合利用 |
（二）加强规划设计引导 |
1．对改造区域内空间资源进行统筹规划，按照提升功能、留白增绿原则，优先配建养老和社区活动中心等公共服务设施；对无法独立建设公共服务设施的，可根据实际情况利用疏解整治腾退空间就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。 2．实施集中连片改造。原则上在单个社区范围内，将地理位置相邻、历史文化底蕴相近、产业发展相关的老旧小区合理划定改造片区单元，科学编制片区修建性详细规划。按照“一区一方案”要求，重点完善“水、电、路、气、网、梯、安、治”等基本功能，量力而行建设“菜、食、住、行、购”“教、科、文、卫、体”“老、幼、站、厕、园”等公共配套服务设施。对涉及调整控制性详细规划的，按程序审批后纳入规划成果更新。 |
北京市、 湖南省湘潭市、 山东省济宁市 |
三 |
改造资金政府与居民、社会力量合理共担 |
（一）完善资金分摊规则 |
1．小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资；建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%；养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。 2．结合改造项目具体特点和内容，合理确定资金分担机制。基础类改造项目，水电气管网改造费用中户表前主管网改造费用及更换或铺设管道费用、弱电管线治理费用由专业经营单位承担，其余内容由政府和居民合理共担。完善类改造项目，属地政府给予适当支持，相关部门配套资金用于相应配套设施建设，无配套资金的可多渠道筹集。提升类改造项目，重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。 |
湖北省宜昌市、 安徽省合肥市 |
序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
三 |
改造资金政府与居民、社会力量合理共担 |
（二）落实居民出资责任 |
1．对居民直接受益或与居民紧密相关的改造内容，动员居民通过以下几种方式出资：一是业主根据专有部分建筑面积等因素协商，按一定分摊比例共同出资；二是提取个人住房公积金和经相关业主表决同意后申请使用住宅专项维修资金；三是小区共有部位及共有设施设备征收补偿、小区共用土地使用权作资、经营收益等，依法经业主表决同意作为改造资金。 2．根据改造内容产权和使用功能的专属程度制定居民出资标准，如楼道、外墙、防盗窗等改造内容，鼓励居民合理承担改造费用。小区共有部位及设施补偿赔偿资金、公共收益、捐资捐物等，均可作为居民出资。 3．居民可提取住房公积金，用于城镇老旧小区改造项目和既有住宅加装电梯项目。一是市政府批复的城镇老旧小区改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶，在项目竣工验收后，可提取一次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。二是实施既有住宅加装电梯项目的房屋所有权人及其直系亲属，在项目竣工验收后，可就电梯建设费用（不含电梯运行维护费用）提取1次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。同一加装电梯项目中的其他职工再次提取的，可以不再提供既有住宅加装电梯协议书原件、项目验收报告原件等同一项目中的共性材料。 |
湖南省长沙市、 浙江省宁波市、 山东省青岛市 |
序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
三 |
改造资金政府与居民、社会力量合理共担 |
（三）加大政府支持力度 |
1．省级财政安排资金支持城镇老旧小区改造，市、县财政分别安排本级资金。采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，统筹使用财政资金，发挥引导作用。 2．通过一般公共预算、政府型资金、政府债券等渠道落实改造资金。地方政府一般债券和专项债券重点向城镇老旧小区改造倾斜。 3．所有住宅用地、商服用地的土地出让收入，先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金，剩余部分再按规定进行分成。提取国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造。 4．养老、医疗、便民市场等公共服务设施建设专项资金，优先用于城镇老旧小区改造建设。涉及古城等历史文化保护的改造项目，可从专项保护基金中列支。 |
河北省、 山东省聊城市、 内蒙古自治区、 浙江省绍兴市 |
（四）吸引市场力量参与 |
1．推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。 2．创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式。一是大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目统筹搭配，实现自我平衡。二是跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。三是小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。四是政府引导的多元化投入改造模式。对于市、县（市、区）有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。 |
四川省、 山东省 |
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序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
三 |
改造资金政府与居民、社会力量合理共担 |
（五）推动专业经营单位参与 |
1．明确电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位出资责任。对老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，地方财政承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。 2．将水、气、强电、弱电等项目统一规划设计、统一公示公告、统一施工作业；建设单位负责开挖、土方回填，各专业经营单位自备改造材料，自行安装铺设。 |
福建省、 江西省上饶市 |
序号 |
政策 机制 |
主要 举措 |
具体做法 |
来源 |
三 |
改造资金政府与居民、社会力量合理共担 |
（六）加大金融支持 |
1．扶持有条件的国有企业、鼓励引入市场力量作为规模化实施运营主体参与改造，政府注入优质资产，支持探索3种融资模式：一是项目融资模式。主要用于小区自身资源较好，项目自身预期收益可以覆盖投入的老旧小区改造项目。还款来源为项目自身产生的收益。二是政府和社会资本合作（PPP）模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入的改造项目。项目自身产生的现金流作为使用者付费，不足部分通过政府付费或可行性缺口补助方式，实现项目现金流整体平衡。三是公司融资模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入，但又无法采用PPP的改造项目。还款来源主要为借款人公司自由现金流。 2．各有关部门在立项、土地、规划、产权手续办理等方面给予支持。 3．创新金融服务模式，金融机构根据改造项目特点量身制定融资方案，明确可以未来运营收益作为还款来源，优化改造后带动消费领域的金融服务。 4．组织申报城镇老旧小区改造省级统贷项目，联合金融机构给予开发性金融支持。为省级统贷项目实施主体提供一揽子金融服务，项目贷款在政策允许范围内给予最优贷款利率、最长贷款期限支持。 |
山东省青岛市、 湖北省 |
（七）落实税费减免政策 |
对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。 |
四川省 |
（文章来源：中国建筑防水协会）
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