慧正资讯：2019年，对房地产行业来说，是艰难而又重要的一年。

国家政策层面：2019年，国家严格的政策调控自不必说，“房住不炒”一再被强调，专项整治房地产乱象、住房租赁中介机构乱象也接踵而至，以房地产信托为代表的融资渠道被不断收紧，房地产可谓正式进入“寒冬”。

房地产市场层面：2019年，面临国际与国内严峻的经济形势，房地产市场预期也在下降，房企拿地更加谨慎，流拍数量增多，土拍市场降温明显；很多优质项目为了回笼资金，也不得不以各种方式打折促销；个别房企在这种重压之下，时有裁员危机，甚至濒临破产；更多房企开始转型轻资产输出、代建或康养、医疗等产业，以谋求出路。地产黄金时代已经过去，品质至上、尊重市场选择的时代已经到来。

购房者层面：2019年，“房住不炒”不断深入，房价虽然上涨不明显，但购房者观望情绪仍然不减。此外，消费在不断升级，购房者对产品地段及品质的追求也要更甚于前，项目保值性和居住舒适性更加被看重。

总体来说，激情动荡的岁月已经过去，房地产行业在“寒冬”中依然有漫漫长路要走，而房地产人兢兢业业、奋斗不息的精神却让我们燃起新的希望。在“房住不炒”成为长期主基调的环境下，逆“市”而上，奠定了2020年房地产市场的整体基调。

回望2019，我们会在挫折中成长、在压力中前进。清晰地看待2019年，我们才能在新的一年不断振奋信心、探索未来！

2019年，房地产市场一路向“寒”，在“房住不炒”的主基调下，“一城一策”配合调控不断深入、信托为代表的金融市场受限，市场整体趋稳。而到2020年，楼市究竟能否逆“市”而上呢？让我们听听房地产大咖们怎么说。

大时代——2020年宏观展望

建议2020年房地产政策从过度收紧回归中性稳定，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”。

预计中国经济将在2020年前后再下台阶，步入“5”时代。每个阶段的宏观经济形势都有一个主要矛盾，要抓主要矛盾。当前宏观经济形势的关键是经济下行压力持续加大，“拿掉猪以后都是通缩”，“不能为了一头猪牺牲整个国民经济”，要把稳增长放在更加重要的位置，财政优于货币，货币政策的关键是宽信用，长期通过市场化导向的改革开放释放微观主体活力，重振中国经济信心。

当前宏观政策选择，财政优于货币，货币优于汇率。2009年以来，地方政府、企业、居民三大部门不断加杠杆，杠杆率较高，再加杠杆空间有限，我们处在金融周期和债务周期的高点，防化风险重要性凸显。财政政策是结构性政策，减税降费、基建等有助于扩内需、降成本、调结构，不同于总量的货币政策。汇率政策目前更多是市场化，且受中美贸易谈判的制约。

建议2020年财政政策更积极，平衡财政转向功能财政，上调赤字率和专项债发行规模，支持减税和基建。

1．适当扩大赤字，赤字率突破3%，赤字总额3万亿元，为减税降费和增加基建支出腾出空间。增加中央赤字，增加对地方的转移支付。

2．增加专项债额度，建议从2019年的2.15万亿元上调至3万亿元。尽快修改地方债务终身追责，允许人口流入的都市圈和区域中心城市进行适度超前的基础设施投资。

3．优化减税降费方式，从当前主要针对增值税的减税格局转为降低社保缴费率和企业所得税税率，提升企业获得感。

4．增加国有资产利润上缴比例，避免税收增速下行导致“乱收费”等恶化营商环境行为。

5．削减民生社保之外的开支，精简机构人员，优化支出结构，提高财政支出效率。

6．改革财政体制，给地方放权，稳定增值税中央和地方五五分成，落实消费税逐步下划地方。

建议2020年货币政策进行正常的逆周期调节，不大水漫灌，该降息降息，通过小幅、高频、改革方式降息，引导实际利率下行。疏通利率的传导机制，改善流动性分层，消除所有制歧视，纠偏房地产融资过紧，对刚需和改善型需求给予重点保障，从宽货币转向宽信用。

建议2020年房地产政策从过度收紧回归中性稳定，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”。老成谋国是时间换空间，一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止过度收紧主动刺破泡沫引发重大金融风险。过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑，而且加重经济金融风险。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业，带动的上下游产业链条较长，有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能，回归居住属性和制造业属性。不要从一个极端走向另一个极端，从放水刺激到过度收紧。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推动住房制度改革和长效机制，关键是金融稳定和人地挂钩，促进房地产市场平稳健康发展。

建议2020年供给侧改革因地制宜、实事求是，纠偏部分地方、部分部门一刀切运动式做法。2016年以来，供给侧改革、三大攻坚战成效显著，对外开放水平明显提高，营商环境大幅改善，政令畅通。供给侧改革的大方向是对的，成绩是主要的，但改革方式仍需完善，部分领域改革不彻底，需要更好地把握好政策的“度”，防止运动式、一刀切，误伤民营和中小企业。执行层面需要实事求是、因地制宜、又红又专。

优质商业增量连年保持高位

郑州商业发展后劲显著

郑州具备足够的消费人口，消费实力正在不断提升，随着国内知名商业地产运营商的进驻、本土企业的崛起，郑州的营商环境将迎来较大的改善。

延续“GDP破万亿、常住人口过千万”的发展势头，2019年前三季度郑州GDP增速取得了7.2%的成绩，位列全国第五，经济实力不断提升。

反映在商业地产上，2019年优质集中商业供应再度迎来小跃升。据RET睿意德统计，全年新增优质商业量连续四年上升，今年约入市83.2万平方米，较去年略微下滑。这一阶段，主城区商业填空已基本结束，进入存量比拼时代的速度加快。今年北京华联郑州店、金博大、王府井百货锦艺店已先后踏上闭店、调整之路。

在标杆购物中心的营业额、坪效以及租金表现上，郑州典型商业物业已达到了同等级新一线城市的第一档水平。郑州大卫城本年度营业额超60亿元，稳坐河南第一、国内购物中心“十强”的宝座。

庞大的消费人口与壮大的消费实力，也让郑州在商业地产开发商心中占据独特地位。虽然在知名商业地产开发商进驻方面，目前郑州只有标配的万达广场与华润万象城，但是发展的后劲十足。除了已进驻高铁片区的华润新时代广场、商都历史文化区的德基广场，中粮大悦城拟在北龙湖落位，奢侈品购物中心SKP也在积极选址，而入郑以来，营业额保持高位增长的杉杉奥特莱斯也将继续加码，开出郑州二店。

但是当下郑州的城市发展和地产开发格局，对商业发展进程影响较大。上一轮，通过介入位置优越的城中村改造和三环内旧城改造，住宅提供现金流的商业项目供应方式，造就了诸如正弘城、新田360广场国贸店等优质商业。但由于城中村改造的过程复杂、开发周期漫长，导致全国性商业地产开发商介入意愿偏低，以致若无净地推出，外来商业运营商很难获取优质地块。

此外，由于郑州主城区缺乏有吸引力的景点及周边商业，千万人口主要都是家庭型消费，较为单一的消费人口也在制约着商业的多样性和坪效提升，这也是郑州与西安、长沙等同级别城市商业发展存在差距的重要原因。

未来郑州商业升级有两个方向：

第一个主要是在核心商圈内，从家庭型标配购物中心向特色化差异性购物中心方向发展。主要锁定艺术时尚、潮流、女性等细分客群。例如新近开业的郑州建业凯旋广场，围绕“文化、时尚、美食、体验”四大特色构建商业主题，走社交主题购物中心路线，与同商圈的正弘城、国贸360采取竞合策略。发展规律类似上海淮海路、南京路商圈一系列小体量商业的差异化之路。

第二个方向则是从城市功能上做整体的提升升级，增加城市娱乐和旅游功能型的商业。今年惊艳全球的新加坡樟宜机场“星耀樟宜”，将瀑布雨林搬到室内，打造独有特色体验。近300家零售品牌中，餐饮超过1/3，既改变了传统机场商业以免税店零售和纪念品为主的模式，也是新加坡原有乌节路商圈、圣淘沙名胜、环球影城之类的旅游商业新的升级。

此外，随着消费发展对中国经济的拉动作用越来越明显，对于新消费模式、新消费业态的挖掘便越发重要。今年“夜经济”与“首店经济”蓬勃发展，在全国各地多点开花，为商业发展及经济增长赋予新动能，在未来或成为刺激郑州庞大内需市场的两个着力点。

更多商业分析，请关注1月7日RET睿意德年度会议将发布的《2019~2020郑州商业白皮书》。

2019年郑州经济运行平稳

地产市场机遇与挑战并存

在2019年全市租赁市场活跃度降低、平均租金下降的情况下，2020年提高甲级写字楼项目的硬件配套、物业服务和招商运营能力将成为近期开发商关注的重点。

2019年前三季度，郑州市经济运行总体保持平稳，产业结构进一步优化。全市GDP完成8050.7亿元，同比增长7.2%；分区域看，航空港区、郑东新区发展势头强劲，经济增速分别以10.7%和11.1%在全市名列前茅。三次产业结构由上年同期的1.8 : 43.8 : 54.4调整为1.7 : 43.5 : 54.8，第三产业占比增加0.4个百分点。

与去年同期相比，固定资产投资完成额增长3.5%，其中房地产开发投资完成额增长4%，增速平稳，稍逊于全国平均增速和华中主要城市增速。

2019年，郑州成功举办了民族运动会，城市影响力不断增强。郑渝高铁、郑阜高铁、地铁5号线和14号线的通车进一步助力了郑州经济稳定发展。

甲级写字楼市场（核心商务区无新增供应，部分租户要求下调租金成本）

2019年郑州核心商务区没有甲级写字楼供应，全市甲级写字楼存量仍保持299.8万平方米。原本预计将在年内交付的优质甲级写字楼项目出现推迟，这为市场现有存量的去化提供了更多的时间。受经济环境影响，2017~2018年租赁市场成交较为活跃的行业，部分企业暂时推迟新设立或扩租计划，部分企业要求下调15%~30%的租金成本。2019年下半年，部分业主为了进一步去化空置面积，抢占有限的客户资源，从而选择下调租金刺激成交。截至2019年11月，全市平均租金较上半年降低2.8%至88.2元/平方米/月。由于年内没有新增供应入市，截至2019年11月，全市空置率为20.5%，较上半年增加1.5个百分点。从使用面积来看，200~500平方米的租赁面积成交最为活跃，占比约为40%；需求3000~5000平方米统一产权的客户数量有所增加。

2020年甲级写字楼仅有北龙湖、高铁站和龙子湖片区有零散新增供应，体量合计10万平方米。在2019年全市租赁市场活跃度降低、平均租金下降的情况下，提高项目的硬件配套、物业服务和招商运营能力将成为近期开发商关注的重点。

纵观2019年全年租赁成交情况，客户以金融服务类、房地产及相关类、信息科技类为主，占比可达6成以上；其中金融服务类占比约40%，已经较为接近一线城市金融服务业企业的占比。2019年7月“国十一条”的宣布，促进了中国金融对外开放和外资金融机构在中国的发展。中国金融市场的开放对于中国商业地产市场，尤其是中国的写字楼市场的发展将会起到积极的作用。预计未来金融机构仍会在租赁成交中占较大份额，并且占比有不断上升趋势。

土地市场

截至2019年11月，郑州市本级共推出土地264宗，其中成交229宗；2018年同期市本级推出378宗，成交350宗，土地推出宗数和成交宗数均有下降。

成交面积1040.2万平方米，同比下降29.4%。全市楼面地价受郑东新区宅地出让拉动有所提升，同比上涨6.1%至2647元/平方米。

根据《郑州市市本级2019年度国有建设用地供应计划》，全年市本级建设用地供应规划为2922.37万平方米，截至2019年11月底，市本级推出建设用地1130.8万平方米，完成供地计划的38.7%。目前的郑州市场，一方面房企拿地更为谨慎小心，一方面政府也根据市场合理控制推地节奏，供应量、成交量双双下跌，整体土地市场平淡。

2019年市场表现值得肯定

2020年值得期待

2019年虽然呈现了一些降温的态势，但这种降温不代表市场数据是负增长的，很多数据仍然是正增长的态势。2020年还是值得期待的，会有一些新的投资机会。

当前对于市场的判断已经进入关键时刻，在2019年整个房地产市场降温的情况下，市场预期在不停变化。但也必须看到，“稳地价，稳房价，稳预期”还是取得了比较好的进展。所以，客观来讲，2019年是市场政策预期不断调整的一年。

对于2019年来讲也出现了一些新的情况。比如，在房屋销售方面就出现了一些新的态势，尤其是围绕渠道费等。总体来讲，就是在2019年房地产市场降温的时候，出现了一些新的去库存的做法，这时会积极开拓一些类似渠道费等的情况，说明企业在去库存方面有一定的焦虑，也说明企业会不断去创新。但企业也要时刻关注和留意这种创新可能会引起的恶性竞争。

纵观当前房地产市场，整个2019年还是呈现了一些降温的态势，但这种降温不代表市场数据是负增长的，很多数据仍然是正增长的态势。比如说，全国房屋销售的数据并没有向下跌。根据国家统计局的数据，全国企业商品房销售面积同比增幅在1~10月份为0.1%。这个数据的信号意义在于，在过去持续8个月的下跌的基础上，现在数据由负转正，客观上说明市场并没有过于悲观，仍然保持了一定的增长。房地产销售市场仍然有一定的韧性。同时，从整个房地产开发投资、拿地等供应端数据来讲，比如房地产开发投资在今年前10个月还是能保持10.3%同比正增长，这也是值得肯定的。

但也有部分数据是呈现负增长的，比如说1~10月份，全国房企土地购置面积的数据为-16.3%，这样的数据也会给市场带来一定压力。对于这样的压力，部分企业开始陷入保守。

对于2020年整个房地产市场的判断，还是具有一些可期待性的。从现在整个企业的资金状况来讲，并不会太过糟糕，企业的资金和其他状况会逐渐得到改善。尤其是当前宏观经济环境下行压力大，未来将会有一系列刺激性的政策，客观上对于整个房地产市场是有积极作用的。

从整个政策面来讲，2019年年底，部分城市通过人才购房来进行政策放松，这一点也是值得肯定的。也就是政策面整体上不会过于严厉，后续还会有一些宽松的动作。这些新的宽松动作会使得房地产市场有一些向好的改变，使得潜在的购房需求得到释放。从时间节点上来讲，随着房地产市场的回暖，在2020年会呈现不同的阶段。比如，2020年上半年会出现市场继续降价促销的动作；而到了下半年，随着房屋销售市场的回暖、供需方面的回暖，会呈现出一些新的变化。总体来说，市场交易会有所反弹，这一点是值得肯定的。

从对整个2020年的判断来讲，还会有一些新的投资机会。比如说，2020年是全面小康社会建设的一年，这个时候会带来一些新的小康住房的措施。尤其是住房改善方面，这个后续是值得关注的，所以应当关注改善型购房需求积极释放的机会。同时，在2020年整个房地产还有一些新的变化。比如说，高铁建设，很多城市脱贫，都市圈的发展，粤港澳大湾区、长三角一体化等热点板块、概念都会对房地产市场产生一定影响。此外，LPR利率改革等措施都在客观上带动了房地产的发展。这些影响都会使房地产市场有一些向好的表现。因此，2020年楼市应该不会太悲观，还是有不少的投资机会和投资亮点的。