单月整体销售规模环比微降

得益于国庆“黄金周”期间以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中降价促销，TOP100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。在经历了三季度末的一波业绩冲刺后，本月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%，降幅较去年同期也有明显收窄。但我们认为，本月业绩主要以高供货量来实现，去化率实际并不如人意。

从累计业绩规模来看，虽然近年来行业整体规模增速放缓，但百强房企截至10月末的累计权益销售规模仍实现了近5%的同比增长，增速较上半年4%左右的水平略有提升。

TOP50房企权益金额门槛提升12.5%

2019年1-10月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元，门槛增幅分别为3.4%和5.7%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升12.5%至412.6亿元。另截止10月末，TOP100房企权益金额门槛达到147.8亿元。

TOP50房企中近6成单月业绩环比下降

从企业业绩表现来看，2019年10月，TOP50房企中有近6成企业的单月业绩环比下降，其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。但同时，也有不少规模房企10月业绩表现较为突出，单月销售金额环比提升。

其中，恒大得益于在全国范围的项目降价促销，通过限时折扣、全员营销等多重优惠活动实现了大量货值去化。10月单月实现全口径销售金额930亿元，在9月831亿元的基础上进一步环比提升11.9%。碧桂园10月单月也实现全口径销售金额850亿元，环比提升近20%。而相比之下，万科10月的促销力度相对较弱，单月实现销售金额443亿元，环比降低10.1%，龙头房企之间产生了截然相反的业绩增长趋势。

我们认为，虽然部分规模房企通过大范围的折扣促销、并加大供货及推案力度，10月销售业绩表现为环比上升，但市场整体并不如数据体现的这么好，项目总体去化率并不佳。

6成房企80%以上少数房企仍需加速推货去化

从房企目标完成情况来看，截止到10月末，在年内设定了全年销售目标的企业中，近6成房企的目标完成率在80%以上。其中，恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上，全年业绩完成情况较佳。另有近3成的房企目标完成率在70%-80%之间，剩余少数房企目标完成率不及70%。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。未来两月仍需加速推货入市，积极推盘去化、冲刺全年目标。

10月市场成交延续低迷走势 未来两月恐难大幅逆转

10月，新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势，皆持续转冷。重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月有所扩大，杭州、宁波、徐州等市成交显著缩量。我们认为，九月成交的低迷进一步加剧了市场观望情绪。

从政策调控层面来看，本月中央政策步入“空窗期”，地方因城施策有收有放。天津、南京六合布局松绑限购，呼和浩特落地限贷、限价，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。抢人大战渐趋白热化，海南全线放开落户，郑州、南通给予高精尖人才购房补贴，宿州农业转移人口在主城区购房享契税减免。

预计进入房企年底的业绩抢收期，市场供应量或将迎来一波放量增长。但考虑到政策层面经731会议定调难有大规模、实质性松动，信贷层面依旧偏紧，LPR换锚后多城房贷利率稳中有增，加之持续低迷的行情进一步加剧市场观望情绪。市场正处于加速转冷的通道中，未来两月成交颓势恐难大幅逆转。