慧正资讯：刚刚过去的9月，万科度过了自己35岁的生日。1984年，在改革开放的浪潮之中，王石创办深圳现代科教仪器展销中心，这就是万科最早的主体，当时还挂靠在深圳特发集团名下。35年后的今天，万科已经成长为中国房地产行业健康发展的典范，各项指标长期领先领跑，是当之无愧的排头兵。

日前，在新中国成立70周年之际，证券时报“壮丽70年 行业排头兵”大型系列采访活动走进万科，证券时报社长、总编辑何伟一行与万科集团董事会主席郁亮进行了一场深度对话。

时代

万科诞生于改革开放前沿的深圳，与特区共成长。

1984年9月21日，深圳现代科教仪器展销中心正式成立，王石任总经理。在此之前，王石在深圳主要做的事是“倒卖”玉米。展销中心的业务模式与之相似，收取内地企业的定金后向港商订货，货到深圳后买方付清余款提货，展销中心收到款之后再付给供货商。可以这么理解，展销中心是一家跨境贸易公司，它的出现有其特定的历史背景。1988年，在几经更名之后，展销中心才正式确定“深圳万科企业股份有限公司”的名字。

也是在1988年，万科通过参加深圳的土地拍卖，进入了房地产市场。当时的深圳，非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。当年11月，万科以2000万元的天价竞得深圳威登别墅地块，楼面地价高过了周围住宅平均售价。一个月后，万科又以勇猛之势夺得深圳天景地块。至此，万科才成立房地产经营部，算是正式进军了房地产行业。

早期的万科，实施的是多元化和跨地域经营战略，实现了极速的扩张，也因野蛮生长带来了诸多问题。那时的万科，业务涵盖商贸、影视广告、工业制造、房地产、股权投资等领域，营收迅速增长，但资源过度分散，抗风险能力较弱。1993年开始，万科确立了专业化发展道路，方向是房地产。直到21世纪初，万科才逐渐完成其它业务的剥离，成为一家专业的房地产开发企业。

没有成功的企业，只有时代的企业。进入房地产市场30年，受益于时代的发展、改革的红利、城镇化进程的加速以及自身稳健的经营，万科取得了引人注目的成就。

以万科上市以来的数据分析：营业收入方面，1991年为4.23亿元，2018年达到2976.79亿元，增长了704倍，复合增长率约27%；净利润方面，1991年为2614万元，2018年达到337.73亿元，增长了1292倍，复合增长率约30%。2019年上半年，万科营业收入1393.2亿元，净利润118.42亿元，均同比增长了约30%，继续保持了稳健的增速。万科还有一项纪录，上市以来从未亏损，是所有A股公司中持续盈利年限最长的。

（单位：亿元）

在2000年左右，福布斯还评选万科为最佳小型企业。仅仅10余年后的2016年，万科就入围了《财富》世界500强，排在第356位。之后，万科连续4年上榜，2019年的排名已经升至254位。在销售规模上，万科也长期占据行业龙头地位，2018年度实现合约销售超6000亿元，今年前9个月这一数字达到4756亿元。

如今的万科，房地产开发业务进入国内70余个重点城市，在其中近20个城市中市场排名第一，约40个城市中排名前三。除房地产开发业务外，万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元，成长为新的BG（事业集团）；租赁住宅业务覆盖35个城市，累积开业约9万间，开业6个月及以上项目的平均出租率超过90%；以印力集团作为平台，商业开发与经营业务管理面积超过1350万平方米，购物中心整体出租率约97%；物流仓储业务进驻44个城市，可租赁物业的建筑面积约1000万平方米，行业第一。此外，万科的业务版图还包括冰雪度假、教育、养老等。

信心

今年7月30日，中共中央政治局召开会议，要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”其中，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为首次出现，引发业内广泛讨论，悲观情绪开始蔓延。

郁亮接受证券时报记者采访

“730会议告诉我们，中央建立长效机制的决心坚定不移，并会加快落实。”郁亮对证券时报记者表示，“这意味着行业长期发展的政策环境是稳定的，不会大起大落。”郁亮还对证券时报记者表示，万科不存在侥幸心理，稳定的政策预期有利于行业健康发展，这对企业是件好事。

“政策稳定的一个明显好处是，企业做市场预测、做发展规划更加容易。”郁亮如是举例。

其实，在去年下半年至今年上半年，万科对待行业都是最谨慎的那一个。去年9月份，万科在秋季例会现场打出“活下去”字样；今年初，郁亮在万科2019年度目标与行动沟通会正式提出“收敛聚焦，提升巩固基本盘”。3月底，万科在披露的2018年年度报告开篇的《致股东》中，强调行业当前仍处于白银时代，即便刚刚过去的一年各项指标（销售面积、销售金额、投资、开工等）几乎都创出了历史新高。这封《致股东》行文具有明显的郁亮风格，他在这里强调行业的机遇与挑战。郁亮认为，市场单边快速上涨的时代已经结束，行业整体快速扩张的时代也已过去，现在面对的是一个更多变、更细腻、竞争更激烈且需要更高技术含量的时代。

高歌猛进之时提示风险，陷入悲观之际传递信心，这一切源自万科对行业清醒的认识。

郁亮对证券时报记者分析了房地产行业长期、中期、近期所面临的影响因素。郁亮说，长期来看，对包括房地产在内的各行各业影响最大的是人口问题。郁亮列举了一组数字：我国的90后、00后（当前9岁～29岁的人）比70后、80后（当前30岁～49岁的人）少了8200万人，且2018年新出生1523万人，比2017年少了200万人。郁亮对此深感忧虑，客户将越来越稀缺，且要求越来越高。

中期影响因素，包括前文提及的政策环境，预期是稳定的。但是，行业如何演变面对高度的不确定性。郁亮对证券时报记者表示，中国经济与世界经济高度融合、相互影响，在全球负利率时代下，市场以及资产价格走势等都是难以确定的问题。而短期内对房地产行业产生较大影响是市场因素，比如上海、深圳等地甲级写字楼空置率提高。郁亮认为，短期来看市场压力较大。

但行业还是有机会的，郁亮对此充满信心，“行业仍存在不平衡、不充分的问题，其中包含发展机遇”。郁亮举例说，中央提出“租购并举”，与“购”相比“租”是短板，这就是不平衡；而不充分也表现在很多方面，包括当前客户的很多需求还没有被满足。

面对未来的不确定性，万科的做法是苦练基本功。“就好比运动员，之前知道要跑马拉松，可以针对性训练，现在却不知道未来需要长跑还是短跑。”郁亮对证券时报记者表示，“怎样才能应对不同的项目？第一，心肺功能好，也就是发动机要好，要快能快、要慢能慢；第二要练好核心力量，这样怎么跑都不会太差。万科当前在做业务梳理和组织重建，就是希望通过‘减脂、增肌、活血’等举措，拥有一个更健康的身体。”

担当

在万科位于深圳市中心办公地的一楼挂着8个字，“大道当然 合伙奋斗”。郁亮对证券时报记者表示，“过去几年万科经历股权事件团队依然稳定，公司业绩持续向好，靠的就是事业合伙人制度。”

共识、共创、共担、共享，是万科事业合伙人制度的精髓。

“职业经理人制度存在一些短板”，郁亮说，“老板投资企业之后要对所有结果承担责任，包括亏钱；而为老板打工的职业经理人则不会亏钱，顶多没有奖金。”郁亮认为，纯粹的职业经理人与老板之间缺少了连接的东西，二者共创、共享，却没有共担。

万科对事业合伙人强调的是劣后担当。“首先要有共识，然后是共创，不创造什么都没有。”郁亮向证券时报记者介绍，“接下来要能共担责任和风险，最后才是共享。”例如万科为公司内部每个跟投项目都设置了基础回报率，超出的部分才能参与分配。

与投资者共担，亦是事业合伙人制度的应有之义。“万科之前业绩很好，但股价比较低，股东对公司有意见。”郁亮对证券时报记者表示，“现在通过事业合伙人集体持股，我们和投资者一样，股价下跌也要承担损失。”郁亮强调，事业合伙人制度最核心的维度就是引入共担精神。“万科的事业合伙人制度并不是一项福利制度，它是一把双刃剑，不仅是激励，更是约束。”

9月中旬，万科发布集团全体邮件，任命了集团首批GP（核心合伙人）成员。9月底，万科召开的2019年秋季例会上，主要的参与者即是这批GP，人数并不多。万科今年秋季例会的主题是“组织塑型，健康发展”。《万科周刊》将此次例会与2014年的春季例会相提并论，正是那次会议的主题板上写着五个大字“事业合伙人”。

“今天的集团GP是万科最核心的力量”。郁亮说，“如果GP成员相互之间不认识、不了解、缺乏沟通，万科很难成为一个整体组织。”为了更好地与GP交流，他直接拉了个微信工作群，邀请所有GP加入。

万科塑型开始，则将总部原有的10余个部门变为三大中心，精简组织层级，明确合理人员结构，为员工创造更多复合发展机会。2019年，基于“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的要求，以打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标，万科全面推进组织重建与事人匹配工作。这一切，都建立在万科在过往事业合伙人制度实践探索成果的基础之上。

感激

“万科是资本市场活化石”，谈及与资本市场的关系，郁亮充满感激，“没有资本市场，就没有万科的今天。”

曾经做过董秘的郁亮也有一个小小的遗憾，万科从来没有办过上市仪式，他半开玩笑的说要找机会补上。“有个问题困扰我，万科是几时上市的？照理说历史很清楚。”郁亮将问题抛给证券时报记者，“1988年万科发股票就有柜台交易，1990年底深交所才成立，那你说我们是什么时候上市的呢？”

1986年，深圳推行国营企业股份化试点。之后，王石力排众议，推进公司改制事宜。1988年11月，在经历诸多波折之后，万科的股份化改造方案终于被批准。1988年12月6日，万科召开了第一次发起股东会议，通过《公司章程》等决议。同年12月27日，万科在《深圳特区报》刊登招股通函。这一次公开发售股票，万科募集了社会资金2800万元，主要投向了工业生产、进出口贸易和房地产开发，公司资产及经营规模迅速扩大。

1990年12月，深交所成立。1991年1月29日，万科的股票正式在深交所挂牌交易。上市以来，万科涨幅不俗，论赚钱效应在A股排名前列。万科还坚持每年分红，是A股上市公司中持续现金分红年限最长的，累积金额达到573.6亿元，远超累积股权融资额（261亿元）。

“万科从资本市场拿了260多亿元，但现金分红了570多亿元，好像是万科做得贡献更大。”郁亮对证券时报记者表示，“但回过头来看，如果没有过去多年拿的260多亿，会有万科的今天吗？不会。”

1993年4月，万科顺利完成B股的发行，筹措资金4.5亿港元。这对万科的发展起到了至关重要的作用，现在提及此事，郁亮仍难掩激动，“这是很大一笔钱，救了我们的命。”因为在1993年6月，国家开始宏观调控，财政货币政策适度缩紧，房地产行业遭遇寒流。万科在此之前获得上述资金，使其顺利度过行业寒冬。也正是靠着这笔钱，万科在房地产市场攻城略地，实施跨地域战略，获得了发展优势。

王石曾说，发行B股不仅让万科获得资金，还让公司从国际成熟投资人的角度来审视业务架构是否合理。当年，万科业务遍及13个行业，各个板块都在赚钱。然而，承销B股的香港渣打（亚洲）有限公司时任副董事宁志翔明确提出疑问，万科的主营业务是什么？这一问题令当时的王石极为尴尬，也直接促进了万科后续向专业化的转型。

2006年，万科非公开发行A股募集资金42亿元，投向北京、上海、厦门、武汉等地8个房地产开发项目。2007年，万科公开增发A股募集资金100亿元，投向了广州、杭州、上海、南京等地11个房地产开发项目。当时的房地产行业在宏观调控下陷入低迷，即将到来的2008年降至冰点，万科再一次通过资本市场获得了宝贵的、充足的资金。2014年，万科B股转H股顺利完成。“这其实很不容易，因为当时万科B股的股价比A股还要高。”郁亮对证券时报记者感概。

郁亮对资本市场很有感情。“借助资本市场万科才得以腾飞，也获得了国际投资者的认可。”郁亮对证券时报记者表示，“没有资本市场当年的包容，就没有万科的今天；没有资本市场后来的规范与严格要求，也没有万科的今天。”