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慧正资讯：上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-7月份易居研究院重点监测的全国100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平方米，同比上涨13.7%。
从城市分类来看，一线城市方面，前7月房价总体以降温为特征。二线城市房价涨幅先扩大后持平，而三四线城市的房价上涨态势受到抑制。城市排行方面，13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。
报告显示，1-7月份全国百城新建商品住宅成交均价同比涨幅已经出现了收窄、变小的现象，尤其是观察今年前7月的数据，可以看出二季度开始已经呈现了降温的现象。加上部分重点城市政策继续收紧、部分房企受库存高企现象而主动降价等，房价总体上有回归平稳的趋势。
易居研究院预计，三季度降价现象会增多，对于各市场参与主体都有较为积极的影响。从地方层面看，稳房价的政策效应将继续释放。从房企层面来看，降价也有助于加快去库存，进而缓解企业资金压力。而对于购房者来说，类似降价也有助于降低购房成本，进而释放出新的购房需求。
房价涨幅有所收窄
从成交均价来看，房价涨幅有所收窄。报告显示，1-7月份易居研究院重点监测的全国100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平方米，同比上涨13.7%。
从今年前7月的年初累计房价涨幅可以看出，在4月份该曲线位于14.5%的历史高位水平后总体下行。易居研究院认为，这充分体现了二季度以来政策调控的有效性，也反映了房价回归平稳的趋势。
将100城房价数据与全国房价数据做对比可以看出，前7月两条曲线走势基本一致。而横向对比看，前7月100城房价同比涨幅为13.7%，明显大于全国9.6%的涨幅。易居研究院认为，如果涉及到政策收紧，那么百城中部分城市的收紧概率会更大。
一线城市房价总体降温，三四线城市上涨态势受抑制
从城市分类来看，一线城市方面，前7月房价总体以降温为特征。二线城市房价涨幅先扩大后持平，而三四线城市的房价上涨态势受到抑制。
报告显示，1-7月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为43159元/平方米，同比上涨17.0%。从前7月的年初累计房价涨幅可以看出，一线城市该指标总体上在持续收窄，这体现了一线城市积极管控房价的效应。但从横向对比来看，一线城市的同比涨幅总体仍高于二线城市和三四线城市。
32个二线城市新建商品住宅成交均价为14119元/平方米，同比上涨10.7%。报告认为，今年前7月二线城市房价数据，基本上呈现了“涨幅先扩大后总体持平”的态势。尤其是今年二季度二线城市包括对预售证和房屋交易秩序的管控政策比较严格，较好地限制了房价涨幅的扩大。
64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11004元/平方米，同比上涨9.7%。从数据来看，当前三四线城市房价涨幅已走出了历史高位区间，也低于一线城市和二线城市，体现了较好的管控效应。
而从近期的房价走势看，今年6月份年初累计房价同比涨幅创下阶段性的新高，为10.1%。而到了7月份，该指标已经有所收窄。易居研究院分析认为，或许和市场淡季效应、部分政府强化房价管控、房企降价促销等多重因素有关，进而也利好三四线城市房价的稳定。
13城步入“超高房价”行列，12城房价步入“过热”区间
从城市排行来看，13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。
易居研究院根据“房价五分法”划分（包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类），其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1万元-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000元-10000元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。
报告显示，在均价排行方面，1-7月份全国100个城市中，有13个城市步入“超高房价”行列。其中深圳房价最高，为56141元/平方米。同时，有19个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，仅为5060元/平方米。
考虑了房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等因素，易居研究院对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。
这5个区间分别是：房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间；房价涨幅介于［10%，20%）的则为“房价偏热”区间；房价涨幅介于［0%，10%）的则为“房价合理”区间；房价涨幅介于［-10%，-0%）的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。
从涨幅排行来看，1-7月份100个城市中有12个城市房价步入了“过热”区间。其中，中山房价涨幅最大，达到43%的水平。
同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊等城市。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。
【附注】
1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：
4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。
需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
2、年初累计新建商品住宅成交均价=年初累计新建商品住宅成交金额/年初累计新建商品住宅成交面积。
3、国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况中，本身没有包括1月份的数据。所以本报告中“年初累计全国房价同比涨幅”中，1月份数据是推算出来的。推算过程参考了全国100城房价1月份和2月份的历史规律，进而根据国家统计局1－2月份房价的数据估算出1月份的房价数据，并由此计算出相应的同比涨幅。
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