慧正资讯：8月21日，万科2019年中期业绩发布会在深圳举行。2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%。

上述营收和净利已经创下了万科上市以来的历史新高，其中上半年净利更是首次突破百亿元大关。

去年年底，在万科一场交流会上，万科董事会主席郁亮面对媒体连珠炮似的追问，作出了上面一番解释。此前，万科一场内部动员会打出“活下去”的横幅，一度令国内地产行业风声鹤唳。

从今年中报业绩情况来看，万科确如郁亮所说的那样，活得还不错！

在房地产市场融资环境持续收紧之下，万科财务状况稳健：截至6月底，公司持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，保持行业低位。

与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

上半年，万科共获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算，88.4%的新增项目位于一二线城市。同时，万科上半年房地产开发业务实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340.0亿元，同比分别增长5.6%和9.6%。

在万科的销售产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其他配套占比3.2%。其中上海区域，不论是销售面积还是销售金额，均位居首位。

按分区域房地产业务收入计算，南方区域BG（事业集团）、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%和18.0%。也就是说，万科仍以南方与上海区域为主，其中仅上海区域便贡献出超70亿权益净利润，接近其他三大区域之和，堪称最赚钱地区。

但就在前几天，富力、万科遭摩根大通减持，地产股还被沽空

根据多家媒体报道，摩根大通近期 在港股市场持续抛售股票，包括 华泰证券 、 中国铁建 、 中国财险 、 广汽集团 、 中国电信 等都成为减持对象，其中在地产板块中， 富力地产 、 万科 遭到减持。

其中，富力地产 于8月8日、8月9日遭 摩根大通 两次减持，合计套现4.54亿港元。

具体来看，8月8日， 摩根大通 减持 富力地产 1781.1311万股，每股平均价为12.842港元，套现2.29亿港元；8月9日， 摩根大通 减持 富力地产 约1767.8842万股，每股平均价为12.755港元，套现2.25亿港元。

连续两天减持后， 摩根大通 仍持有 富力地产 48,312,941股，持股比例从原来的8.25%减少至4.75%。

无独有偶，万科H也遭遇了摩根大通减持。港交所信息显示，8月7日， 摩根大通 减持万科H 2,097,761股，每股平均价为27.4026港元，套现5748.41万港元，持股比例从8%减少至7.87%。

但在减持富力与万科H之前， 摩根大通曾 开展过一轮增持。

根据媒体报道， 摩根大通 方对媒体解释为，无论增持还是减持，其实都是客户的个人行为，并不代表 摩根大通 看好还是看空这些地产股。

但摩根大通的一系列行为，难免让人与国内房地产市场弥漫的悲观情绪联系起来。

这似乎有点冰火两重天的意味。

而万科之所以被如此关注，因为它或多或少可以代表房地产行业。

那房地产行业今年如何？

先看融资情况：

地产融资：监管收紧 债务围城

观点指数以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。

若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。

数据来源：观点指数统计

反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。

数据来源：观点指数统计

如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。

当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。

观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。

这是公开的融资数据，而房产企业往往因为资金需求，还会通过其他一些渠道进行融资。所以中小玩家根本无法承受，故而破产的不在少数。

今年已有314家房企破产，因资金链大洗牌

8月21日登录人民法院网站，宣告破产的房企已经增加到314家，相信这个数字还在增长。这两天，建业集团董事长胡葆森也表示，其实真正倒闭的不止这么多家。“很多房企虽然没有垮掉，但是已经没有新增业务了，就是植物人状态，这种状态的企业已经成为多数了。”

由此可见，房企大洗牌已经开始。近日一些房企的表现，也折射出开发商多路径融资的现状。

如今房地产越来越高度集中化，俨然成为大品牌房企的游戏，与品牌房企不同，中小房企融资更是难上加难，特别是在下半年楼市调控继续维持差异化调控思路下，政策不会松动，房企融资环境依然趋紧，市场交投可能继续降温，房企资金链将面临考验。

而政策层面，已经非常明确

今年第二季度以来，房企融资环境突然开始收紧。据不完全统计：

4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。

6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

7月22日，证券时报发文表示，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。

房地产开发企业何去何从

一、房地产开发企业数量会大幅减少

中国房地产有个现象是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发的企业没有超过五百个，我国2018年统计在工商局注册登记的房地产开发商接近十万个，中国五亿多的城市户籍人口加三亿左右外来的农民工形成的八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。

中国房地产商有三大特征：一是房地产企业杂、散、小，大到上万亿规模，小到几百万规模。二是层层叠叠，一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司，万科、万达级别的开发商几乎都有几百个子公司，层层叠叠。三是空壳公司多，十万个房产企业中，规模排在前面15%的公司，2019年的开发量在17亿平方米里占了85%，即15%的企业解决了差不多14亿多平方米，剩下的八万个企业只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气时是空壳，一到狂热时就是乱集资、乱炒地、乱发展。这种现象是过去十几年粗放型发展的结果。

未来基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。大至会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过三万个。

在房地产的调整发展中，会从四个轨道上缩小。一是房产企业收缩，超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从一千万向两千万发展的城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在层次上收缩，子公司和孙公司总量上萎缩。二是工商年检注销，过去这些年因入市门槛低，入市不久即成空壳公司，工商年检时又不退市注销，今后年检通不过的就注销。三是房产企业转行，相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下会主动转行。四是收购兼并。这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。

二、房地产企业总体负债率将大幅下降

中国房地产开发商的高负债率也是世界最高的，十万个房产商的总负债率2019年是84%。前十位销售规模都在1万亿左右的房产商负债率也在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把地王炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。

开发贷可以来自于银行和信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上三种透支运转模式，形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17-18%的利息，在此情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30-40%的钱是无息债务，房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题就是在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样一个个引爆，这样的现象是必须解决掉的。

除国内之外，全世界房地产商都不是这样玩的，香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60-70%。香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现国内同业的80%。在此意义上，房地产商要改变自己的行为。

在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，国家十五前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是没有监管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。从房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以极大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。房地产开发从完全销售型开发转型为销售+部分长租+持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs（房地产信托投资基金）的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。

以上三措并举，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40-50%之间。

至于房价，在黄奇帆论《中国房地产今后发展的趋势》分析报告中已有体现：

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

最后看看万科业绩会的观点：

万科于8月21日9:45举行了2019年中期业绩会，出席此次业绩会的万科集团董高监包括，万科总裁祝九胜，执行副总裁张旭、王文金，董秘朱旭，万科董事会主席郁亮并未出席今日的业绩会。对于热点问题，公司高管们一一进行了回应。

万科总裁祝九胜：会根据货币市场变化控制好负债率

对于“万科怎么看待现在金融政策”的问题，首席执行官、总裁祝九胜称，如果我们的行业过多的金融化、工具化，会对行业的长期健康发展带来很多负面的效应。这次新的市场的变化，对这个行业会有一些影响，但对于资信比较好的企业来说，实际上的影响可能没那么大。不管怎么说，作为企业，我们一贯稳健，会根据货币市场的变化，控制好我们的负债率。

万科总裁祝九胜：高度关注深圳示范区建设

万科集团总裁祝九胜在被问及如何看待深圳建设中国特色社会主义先行示范区时表示，我们高度关注示范区建设，这代表深圳城市未来的竞争力，可以预期。这里面关于土地、住房的政策我们不敢去预测，但我们会高度关注，作为深圳的企业我们也会做出应有贡献。

回应房产资金收紧：是学生就得答题 万科争当好学生

万科集团总裁祝九胜在被问及当前房地产行业的资金来源收紧情况时表示，“当学生就得答题，做企业就得应变环境”。

他说，作为万科来说，好学生喜欢答难题，万科要争取当好学生。面对这种变化。“万科会密切关注货币市场、客户市场和土地市场的变化和关联关系，做出适当调整。”祝九胜称，要以敬畏市场、顺势而为、顺势而变三措施来应对。

回应融资收紧：为防止房地产行业过度金融化和杠杆化

被问及房地产行业融资收紧后，是否会与平安集团等险资进行合作时，万科集团总裁祝九胜回应称，万科与平安都是本地成长起来的企业，而房地产和险资有天然的联系。

他说，融资收紧的初衷是为了防止房地产市场的过度金融化、过度杠杆化。随着中短期资金渠道的收紧，险资作为中长期的资金来源，发挥的作用会越来越大。

祝九胜表示，做企业就必须首先将自己的事情做好。“在深圳做企业是一件非常幸福的事情，如果你把自己的企业做好了，金融机构就会找你来合作。”

万科执行副总裁张旭则表示，万科与平安集团旗下银行、不动产、险资、债券等都有合作，不同的业务有不同的合作，未来还会加强更广泛的合作。

万科COO张旭：万科不会在三四线城市拿地 今年开工面积和去年差不多

在今日万科2019年度中期业绩会上，万科首席运营官张旭称：“万科拿地是基于收了多少钱回来，所以没有固定的拿地计划，地价款大概是销售款的30%多，仍然坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去进，还是在城市带发展，上半年开工面积略少一些，我相信今年开工面积和去年差不多，因为去年拿的地不少。”

万科房地产开发系统半年减员600人 总裁祝九胜回应称“要找到合理匹配的人”

在万科2019年中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜回应地产开发系统减员称，这是万科组织重建中“事人匹配”的一部分，当前市场、业务都发生了变化，人员素质、能力也应发生变化，单纯靠内部培训提升显得有点勉强，因此万科通过人员拼图、“大江大海”计划等，把合适人引导至合适的岗位。

2018年末，万科在册员工为104300人，其中房地产开发系统共有员工12669人；而截至2019年6月30日，万科在册员工增加至112059人，但房地产开发系统员工减少至12080人，环比减少589人，平均司龄2.7年增加至3.17年。